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　　2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。【慧博投研资讯】

　　外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。（慧博投研资讯）GDP增速逐季下滑，三季度增速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。

　　二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。

　　分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。

　　而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。上半年冲高回落，但粤港澳大湾区让深圳更受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。至11月豪宅标准的调整，直接降低了交易税费，市场成交进一步活跃。土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国各地的房企竞争。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，表现却远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。

　　虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。一方面是利好出台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。而从楼盘来看，总价低、性价比高的楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。

　　展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。但相信房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。稳房价将继续作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。

　　深圳中原研究中心2020年1月1日2019年房地产市场总结及预判 深圳中原研究中心2019年政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存深圳中原研究中心序言(一)政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。

　　外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。

　　支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。

　　虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。

　　随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。

　　中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。

　　LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。

　　财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。

　　2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。

　　深圳中原研究中心虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。

　　年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。

　　二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。

　　二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。

　　因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。

　　虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。

　　从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。

　　从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。

　　三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。

　　序言(二)政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存深圳中原研究中心而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。

　　下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。

　　土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国各地的房企竞争。

　　11月6宗居住用地拍卖，表现却远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。

　　虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。

　　一方面是利好出台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。

　　而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。

　　而从楼盘来看，总价低、性价比高的楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。

　　展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。

　　但相信房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。

　　稳房价将继续作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。

　　分季度看，一季度增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%，三季度增速为1992年季度核算以来的最低值，经济下行压力不减。

　　中国经济不单受到全球贸易需求下滑的影响，加之持续多时的贸易战打击，经济下行压力持续加大，面临的困难挑战增多。

　　据2019年前三季度数据显示，消费增速持续下滑，进出口增速下降明显，劳动力市场持续疲软，居民收入水平增速也有所下降。

　　面对复杂严峻的内外部形势，中国坚持实施稳健的货币政策和积极的财政政策，包括央行年内三次降准，大规模的减税降费等措施，以此缓解部分外部因素的影响，促进实体经济平稳运行。

　　预计明年国内经济下行的压力将会继续加大，货币政策会进一步宽松托底经济，积极的财政政策会更注重提质提效，对稳增长的力度可能加大。

　　预计2020年存准率可能全面或结构性下调2至3次，MLF操作利率可能下调25至30个基点。

　　深圳中原研究中心内外需求仍显疲弱制造业景气度短期回升从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2019年波动相对较大，其中官方PMI平均值为49.73，处于枯荣线以下，低于去年平均值；财新PMI平均值为50.46，高于枯荣线，低于去年平均值。

　　12月官方PMI达到50.2%，与11月持平，连续两月保持在枯荣线以上。

　　其中生产指数较11月进一步上升0.6个百分点，新订单指数在11月大幅上升的基础上回落0.1个百分点，继续处于枯荣线之上，说明供需端在一定程度上得到改善。

　　年末PMI的回升得力于前期一系列的周期宏观调控政策（三次降准和大规模的减税降费）的效用以及季节性因素（年末冲高）的影响。

　　全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响外需减弱；内需疲软、融资收紧、出口疲弱等导致房地产、制造业等投资缓慢下行，经济回升动力依然不足。

　　预计下阶段宏观政策协调及逆周期调控仍是政策主要方向，从而加大对中小型企业的支持力度，带动制造业的需求回升。

　　一方面是由于市场整体低迷，另一方面是城市分化，主要增长力量的三四线城市今年表现不佳，增速下滑明显。

　　一方面是由于房地产高开低走，4月前，各地市场普遍回暖，房企融资也略有好转，房地产开发增速上升。

　　同时4月开始，房地产市场逐步下行，部分区域房价下行压力加大，房企拿地意愿降低，流拍率增加，房地产开发投资增速也因此逐步下滑。

　　另一方面，4月至10月，政府逐步收紧房企融资，债券、信托、ABS等融资手段被限，房企多加快周转，加快资金回笼。

　　工业品出厂价格指数（PPI）：是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，主要的目的是衡量企业购买的一篮子物品和劳务的总费用。

　　自今年2月份以来，CPI持续上涨，11月份达到2013年以来的最大同比涨幅4.5%。

　　CPI上升的主要原因是猪肉等食品价格上涨，11月份数据显示，食品价格同比上涨19.1%，影响CPI上涨约3.72个百分点，其中猪肉价格上涨110.2%，影响CPI上涨约2.6%。

　　其他非食品类别，医疗保健、教育文化和娱乐、衣着、居住（主要指租金和房租装修）1-11月同比涨幅分别为2.4%、2.3%、1.6%和1.4%，交通和通信价格下降1.8%。

　　1至11月剔除食品和能源的核心CPI只有1.7%涨幅，说明总体的通货膨胀压力并不大。

　　今年7月份，PPI出现2016年第四季度以来首次负增长，同比增速跌至-0.3%。

　　本轮PPI下行主要受国内外需求的大幅下滑以及生产资料价格下降，特别是国际原油价格走势的影响。

　　总结：猪通胀推动CPI上行，基本面疲弱和国际原油价格带动PPI下行，CPI与PPI分化加剧，工业企业盈利压力加大，下游涨价带来的利润增加大部分都留在了渠道和终端。

　　深圳中原研究中心M2增速放缓稳健政策为主导注：2019年为截至11月数据截止11月末，除2月（8%）与7月（8.1%）外，2019年M2稳定在8.2%至8.6%，均值较去年小幅上升，其中3月的增速（8.6%）为自2018年3月以来的新高。

　　在《2019年第三季度货币政策执行报告》中，央行坚持“不搞大水漫灌”、“防止通胀预期发散”、强调“M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”，从10月8.4%M2增速回调至11月的8.2%可以看出，虽然预计未来流动性环境会相对宽松，但并不代表货币政策会持续放松，维持稳健中性依然是主流方向。

　　其中2017年上半年延续2016年的高增速，均值达到10%以上，下半年逐步减速至8.3%左右。

　　后两年除2018年上半年（4.4%）与2019年第一季度（4%）维持一个较低的水平外，其余月份基本维持在6.5%—8%的增速区间。

　　2019年1—2月增速2.1%为近三年的最低值，主要是受到受到春节假期和2018年金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩大趋势的影响。

　　随后信贷有所放松，企业融资难度相对降低，成本下降，促使到位资金增速短期上升。

　　但自5月起银保监会对流向房地产领域的信托资金的监管力度进一步加强，同时强化对境外债务的监管，到位资金增速开始逐步回落。

　　下半年，在融资渠道收紧、融资成本增加的大环境下，房企分化加剧，头部房企财务结构稳定，融资渠道多样，整体表现强势；部分中小房企资金结构单一，融资困难，资金压力较大，生存环境持续恶化。

　　预计2020年房企的资金压力将继续增大，进一步改善信贷结构，完善金融监管制度会成房地产金融调控的主要方向。

　　从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹。

　　其中，2019年7月定金与预收款占比34%，为近三年来新高，2019全年平均值也高于前两年；个人按揭款占比自2019年3月起均超过15%，整体高于2018年水平。

　　房企融资收紧、整体市场不佳背景下，现金流大大加紧，高周转、以价换量成为大多数房企加快回笼资金的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。

　　2.1% 7.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%房地产开发企业本年到位资金增速14.3% 32.7% 33.9% 15.2% 10% 15% 20% 25% 30% 35%全国房地产开发投资资金来源国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款深圳中原研究中心逆周期调控发力流动性稳中趋松 2019年以来，全球宏观经济整体呈疲软态势，发达经济体经济增速进一步放缓，随着美国在全球掀起降息潮后，多个国家都跟随美国采取了一系列宽松的货币政策，中国今年也有三次降准，力度较前两年有所增大，由此来降低社会融资实际成本。

　　8月LPR新政推行使得利率市场化更近一步，未来货币政策变动的传导也将会更加便捷。

　　财政政策方面，今年更为积极主动，大规模的减税降费政策将降低企业负担，带动实体经济企稳回升。

　　9月第三季中央经济工作会议指出，目前我国经济已经从高速换挡到中高速发展时期，在稳增长的大方向下加大逆周期调节力度，坚持货币政策灵活适度，财政政策提质增效，预计2020年仍有2-3次降准空间，企业税费、融资成本有望进一步降低。

　　2019年宏观调控政策梳理时间事件重点内容1月4日全面降准下调金融机构存款准备金率1个百分点，同时，2019年一季度到期的中期借贷便利不再续做。

　　5月6日定向降准对仅在本县级行政区域内经营，火灾其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次为8%6月28日财政部调整应税所得项目对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女等；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　8月25日商业性个人住房贷款利率正式“换锚”自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

　　加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　9月6日全面降准、定向降准全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

　　对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位。

　　9月25日央行货币政策委员会2019年第三季度例会加大逆周期调节力度，加强宏观政策协调，形成合力；下大力气疏通货币政策传导，坚持用市场化改革办法促进实际利率水平明显降低，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度。

　　11月5日MLF利率下调11月5日央行开展4000亿元人民币1年期中期借贷便利（MLF）操作，中标利率3.25%，较上次操作下降5个基点。

　　11月20日LPR利率下调11月20日，央行披露第三期贷款市场报价利率（LPR）。

　　12月28日房贷利率重新定价自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率；商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

　　深圳中原研究中心房住不炒房地产金融监管收紧2019年房地产监管政策梳理时间事件重点内容中原观点2月25日银保监会加强资金监管对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，严格控制带有投机性的开发和个人贷款。

　　2019年宏观调控相关政策更为积极、宽松，但针对房地产的金融政策反而更加严苛。

　　上半年银保监会对房地产金融监管加强，7月开始信托、发债等房地产融资渠道收窄，对房地产企业贷款规模控制加强。

　　下半年，不断出台政策，预防各类资金流入房地产市场，对融资端监管大大加强。

　　3月9日银保监会加强影子银行监控整治不健康的导致资金脱实向虚的影子银行，加强对投机性房地产贷款的严格控制，防止通过影子银行渠道进入房地产，对带有投资、投机性贷款严格控制。

　　4月17日银保监会加强金融监管要加强金融监管，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

　　5月17日银保监会整治乱象严查违规向“四证”不齐的开发商项目提供融资；严查个人信用卡透支、消费贷、经营性贷款挪用于购房；严查资金通过影子银行流入房地产市场；严查并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发。

　　7月6日银保监会加强信托公司监管针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

　　7月10日房企信托融资收紧在地产信托融资业务上，要求信托公司的地产信托业务需事前报告，监管部门将进行逐笔审核；事前业务报告仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式，此外对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

　　7月12日发改委强化市场约束机制房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　此外，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息。

　　8月7日银保监会控地产力度不减坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等。

　　坚持去通道目标不变，力度不减、加强房地产信托合规管理和风险控制、推动优化信托机构业务结构。

　　8月8日银保监会加强资金监管开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

　　8月30日银保监会加大融资监管《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，对于部分地方中小银行违规为房地产项目提供融资，各相关监管机构要在责成被查机构内部问责的基础上，将采取针对性的审慎监管措施，并依法进行行政处罚。

　　9月4日地方专项债专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

　　10月23日银保监会融资担保新规将未取得融资担保业务经营许可证但实际上经营融资担保业务的住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管。

　　11月26日银保监会加大融资监管银保监会郭树清：整治违规金融行为遏制房地产泡沫化倾向。

　　12月13日银保监会加大融资监管完善房地产融资统计和监测体系，扎实做好银行业保险业改革发展和监管各项工作，严厉打击违规行为。

　　深圳中原研究中心一城一策扩围热点城市加码调控2019年全国房地产调控政策梳理（加码）时间地区来源重点内容中原观点1月9日海口《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》新落户家庭限购1套，暂停向企事业单位出售商品房。

　　2019年年初房地产市场预期有所放宽，全国市场整体回暖，部分热点城市房价上涨过快。

　　二季度开始，中央再次重提“房住不炒”，热点城市纷纷调控加码，遏制房价上涨，主要手段包括限购、限售、限价等。

　　但下半年以来，房地产市场整体表现不佳，政策上以刺激需求为主，调控加码渐渐减少。

　　4月15日长沙《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》取消二套房契税优惠，按4%的税率征收。

　　4月22日合肥《关于进一步加强住房公积金提取管理工作的通知》严审多次改变婚姻和频繁买卖同一套房屋申请。

　　4月30日丹东《关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知》规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

　　对非本地户籍家庭在市区范围内允许购买1套新建商品住房；对本地和非本地户籍家庭凡在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。

　　5月11日苏州《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

　　6月18日赤峰《进一步规范中心城区房地产开发经营秩序促进房地产市场健康发展的意见》限价政策即红山、松山两区城区、喀旗和美建材城区域建设的商品住宅设定统一的均价上限12500元/㎡，同时单套住宅最高销售价格不得超过均价上限的20%;按建筑面积计算，地下车位不高于2800元/㎡、仓房不高于2300元/㎡;实行精装修的商品住宅项目，室内装饰装修价格不得高于2000元/㎡。

　　6月20日西安《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》西安购房新政：非本市户籍社保或个税满5年可购房年可购房。

　　7月24日苏州《关于进一步完善房地产市场平稳健康发展的工作意见》新房满3年后方可转让，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

　　8月12日海南《海南省垦区建房管理办法的通知》海南新规：垦区建房严格执行“一户一宅”不得对外销售或转让。

　　9月30日呼和浩特《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》呼和浩特调控楼市：购三套及以上住房不得办理商业贷款。

　　深圳中原研究中心一城一策扩围政策松绑刺激需求2019年全国房地产调控政策梳理（松绑）时间地区来源重点内容中原观点2019/2/1济南济南市城乡建设委员会政府不再指导限价，限购政策不变2019年全国各城市房地产分化加剧，为稳定房地产市场，一味加码调控已经不适合目前的市场，一城一策逐步扩围。

　　2019/2/15阜阳阜阳市土地管理委员会土地拍卖取消了竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价条款。

　　2019/3/12东莞国家税务总局东莞市税务局3月11日起，东莞二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收。

　　2019/3/12菏泽市成武县《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见(试行)》农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。

　　申请用商业性个人住房贷款在县城市规划建成区内购买首套普通自住房的农村居民，首付不超过30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

　　2019/5/1中山中山市住房和城乡建设局港澳台、外籍客户在中山购房，除原有的提供祖籍中山的证明外，新增两大购房通道：提供半年社保或个税凭证加在职证明；在中山注册公司。

　　2019/5/1珠海珠海市不动产登记中心非户籍人士在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅无社保要求，购买香洲区(不含洪湾一体化区域)一手住宅需要3年社保，横琴新区需5年社保，且限购一套。

　　港澳居民在全市购买一手住宅均无社保要求，且限购两套(其中珠海大桥以西、以东各只能买一套)。

　　2019/6/4南京南京市高淳区不动产中心高淳、六合两区买房的外地人只需提供在宁《居住证》或在宁工作《劳动合同》即可开具购房证明，不再需要过去3年内的2年个税或社保证明。

　　2019/6/19长沙《关于境外机构和个人购房相关规定的通知》长沙境外个人购房新政发布，符合现行政策可购一套住宅。

　　2019/7/11中山中山市住建局相关科室非中山户籍人员，购买首套房仅需提供在中山工作的工作证明和有效的参保（社保）证明，即可买房，社保无时限要求。

　　2019/7/17开封《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　2019/8/6上海上海自贸区临港新片区总体方案发布会上海自贸区新片区非户籍人才购房缴纳个税社保年限缩短至3年。

　　2019/11/21清远《关于住房套数认定有关问题的通知》已结清个人住房贷款记录不计入家庭已购住房套数。

　　2019/11/22广州《关于非本市户籍人士购房资格标准调整的通知》从11月22日开始，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。

　　深圳中原研究中心一城一策扩围政策松绑刺激需求（人才篇）2019年全国人才住房政策梳理时间地区来源重点内容中原观点2019/4/18呼和浩特《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》大学生享半价买房或公寓2年免租。

　　人才引进是调控松绑的一种有效手段，不但可以刺激需求，稳定房价，也可以吸引人才，为城市的发展注入新活力。

　　从今年全国的人才松绑政策来看，目前人才的门槛正逐步降低，抢人大战愈发激烈，如南京六合区、广州花都等城区，大专及以上便能享受人才限购政策。

　　但人才松绑一般不是放在主城区，且松绑的力度只能算温和微调，房地产市场的“房住不炒”大原则仍是不可撼动的。

　　2019/4/21宁波《关于推进开放揽才产业聚智相关政策的实施细则》本科生可获8万元，高层次人才最高60万。

　　2019/5/1青岛《关于促进房地产领域投资提速增效意见的汇报》在部分区域，如董家口循环经济区，交通商务区、藏马山旅游度假区、王台新旧动能转换区等，取消首套商品房限购政策。

　　2019/6/27海南《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》未落户的急需紧缺人才可购1套房。

　　2019/7/9苏州相城区《相城区人才引领高质量发展若干扶持政策（试行）》工作3个月且本科学历以上人才购房不受积分、户籍社保等条件限制2019/10/15南京南京市六合不动产登记中心只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。

　　2019/10/21三亚《关于进一步完善人才住房政策的通知》未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套房。

　　2019/11/27成都《四川天府新区成都管委会办公室关于印发四川天府新区成都直管区支持入住企业(机构)员工购房的实施办法的通知》直管区招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

　　2019/12/4佛山《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》本科以上首套房不受户籍和个税等限制，以家庭为单位认定、一二手房均可认购。

　　2019/12/13广州南沙《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》广州南沙本科以上人才购首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。

　　2019/12/18广州花都《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》无需购买社保，仅凭相关就业或创业证明，即可办理人才绿卡，持卡人可享受广州市户籍居民待遇在花都区购房。

　　2019/12/20广州黄埔《广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知》连续工作超半年人才购房不受户籍限制。

　　2019/12/25温州《温州市人才住房租售并举实施办法》符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折。

　　配售的人才住房自签订买卖合同之日起10年内为共有产权，不得上市流通周转、不得办理抵押贷款。

　　深圳中原研究中心多重利好加持深市一枝独秀2019年深圳重大政策梳理时间来源重点内容中原观点2019/2/18 《粤港澳大湾区发展规划纲要》《规划纲要》明确了粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领，规划近期至2022年，远期展望到2035年，要求要将粤港澳大湾区建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。

　　2019深圳市场可谓一枝独秀，在多重利好政策的刺激下，市场走势与全国低迷氛围不太相同。

　　上半年2.18粤港澳大湾区纲要出炉，深圳作为大湾区中心成为全国焦点，房地产市场也迅速回暖。

　　年中，进入市场平淡期，中央定调“房住不炒”，又缝“香港乱局”，市场信心衰减，市场冷却下行。

　　下半年，8.18先行示范区文件公布，城市战略地位大幅上升，投资价值凸现，市场信心提振逆势回暖。

　　2020年预计在大湾区和先行示范区双区驱动下，利好逐步落地，深圳市场仍有望保持活跃。

　　2019/7/5《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》包括九个方面100条重点举措，主要是着眼中期安排，把近中期看得比较准的、可以加快实施的重点工作进行分工部署，进一步量化阶段性目标。

　　2019/8/18《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平。

　　到2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。

　　2019/11/1 1《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》普通住宅标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。

　　2019/12/2《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套；在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。

　　2019/12/1 8《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》对于发现涉嫌捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为的，可及时向有关政府部门进行举报。

　　2019/12/1 9《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》《行动方案》分为三个部分，共127项具体工作举措。

　　对照《意见》“五个率先”的任务部署，明确了八个方面的百余项具体工作举措。

　　深圳中原研究中心土地供应面积创新高，收金690亿工业用地爆发式供应腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城 “双限双竞”控“地王”效果明显全国率先标定地价稳预期土拍盛宴土地市场2深圳中原研究中心深圳中原研究中心土地供应面积创新高，收金690亿2019年深圳十一区共成功出让土地67宗，用地面积合计236.26万平，环比↑53.6%，成交金额达690.17亿元，环比↑62.4%。

　　其中，深汕合作区成功出让17宗土地，贡献用地面积38.79万平，成交金额6.63亿元。

　　2018年12月深汕合作区挂牌成立，一定程度上缓解了深圳土地资源紧缺的困难，2019年深汕合作区的土地供应以工业用地为主，无一居住用地供应。

　　2019年深圳十一区未成功出让土地共9宗，其中包括1宗居住用地、2宗工业用地、3宗商业用地流拍，3宗商业用地终止出让。

　　上半年土地竞拍激烈，下半年受“双限双竞”及资金面影响，土拍热度明显下降。

　　236.26 690.17 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 820192015年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平）土地成交金额（亿）深圳中原研究中心备注：2019起深圳土地出让金额及成交面积含深汕合作区深圳中原研究中心深圳中原研究中心工业用地爆发式供应从成交土地用途来看，2019年工业用地成交157.28万平，同比↑84.5%，占比高达67%，其次是居住用地成交31.05万平，同比↑95.7%，占比13%。

　　深圳土地供给侧改革重点在于确保产业空间需求及增加居住用地供应，尤其是保障房供应，2019年深圳工业用地及居住用地成交面积均有一个较大幅度增加。

　　另外，11月深圳举行全球推介计划新闻发布会，第一次集中推出产业用地，总供应约35块地，面积超过30平方公里，其中深汕特别合作区约5平方公里。

　　产业用地的集中供应为发展实体经济打造重要载体，有利于加快深圳国土空间提质增效。

　　工业用地, 157.28, 67%商业用地, 18.67, 8%居住用地, 31.05, 13%其他, 29.26, 12%2019深圳土地成交面积分布深圳中原研究中心单位：万平85.26 157.28 20182019工业用地深圳中原研究中心↑84.5% 15.86 31.05 20182019居住用地深圳中原研究中心↑95.7%深圳中原研究中心深圳中原研究中心腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城从各区土地供应宗数来看，深汕合作区供地宗数最多，其次是坪山新区、光明新区。

　　除大鹏新区外，十区均有工业用地供应，仅南山、龙华、光明、大鹏、坪山四区有居住用地供应。

　　从各区供应面积来看，宝安区供应了6宗地，占地面积高达到94.32万平，其中大铲湾A002-0076宗地占比面积80.9万平，将建设200万平的“互联网+”未来科技城，由腾讯85.2亿元摘得，这是近五年深圳土地出让中单宗占地面积最大的地块。

　　2019年6月，5宗居住用地集中竞拍，吸引了80多家开发商参与，举牌超过300轮，成交总金额达223.84亿元，为深圳史上单日最高金额的居住用地拍卖，堪称深圳史上最强土拍。

　　5宗地溢价率均达到45%，且均有人才房的竞拍，其中龙华A817-0609地块可售楼面价高达59005元/平。

　　然而，11月集中出让的6宗居住用地在“双限双竞”模式下遇冷，部分项目周边的均价已超过该地块的最高销售均价，开发商参与度降低，竞拍也更为理性，土地市场骤然降温。

　　年底竞拍的前海居住用地由于地位位置优越，溢价率有所上升，但仍未达到最高溢价率，也没有进入人才房的竞拍阶段。

　　2019年10月，深圳出台了《深圳市地价测算规则》，成为全国率先全面应用标定地价的城市。

　　以标定地价为核心的土地市场价格体系，不仅适用于新出让用地而且适用于城市更新等存量用地，并对鼓励类发展产业、可售的安居型商品房及人才房有一定的优惠。

　　土地供应影响房地产投资，土地市场的预期将传导至新房市场，稳预期从稳地价开始，从源头上遏制房价上涨。

　　全市住宅标定地价25757元/平宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）深圳中原研究中心深圳中原研究中心宝安、光明、福田、坪山四区供不应求访客指数整体高于去年整体开盘去化率略低于去年九项目开盘售罄 90-144平面积段、4-6万价格段占比持续增加宝安、南山或将继续热门供需两旺区域分化刚需发力新房住宅3.1深圳中原研究中心深圳中原研究中心新房住宅供应、成交连续两年上升网签数据显示2019年新房住宅共成交37884套，同比↑28.9%，成交372.5万平，同比↑27.4%。

　　根据市场监测2019年新房住宅获批预售共46818套，同比↑20.7%,预售面积合计468.3万平,同比↑19.5%；市场共推售住宅43034套，同比↑4.2%，新入市住宅面积合计453.5万平，同比↑13.2%。

　　2018年的成交回暖主要是因为新房限价明显，然而“731”新房限售令市场骤然降温，加上2018年下半年开始的中美贸易战，市场预期向下，年底新房扎堆入市，且折扣力度大。

　　然而，在供应充足及政策利好影响下，2019年全年市场热度较高，市场预期一致向上，很多项目开盘无任何折扣，年末也并没有出现较大力度的促销活动。

　　468.3 453.5 372.5 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0182019批售推售成交单位：万㎡深圳中原研究中心近年来新房住宅供应与成交走势图深圳中原研究中心深圳中原研究中心仅三区住宅成交量下降，盐田区增长近8倍2019年深圳十一区中，仅南山、罗湖、坪山三区住宅成交量下降，其余八区成交量均有所上升。

　　随着佳兆业盐田城市广场等项目的入市，盐田区住宅从无到有，2019年成交1922套，环比↑735.7%。

　　另外，在空港新城、前海自贸区等西进战略影响下，宝安、光明两区市场热度较高，两区住宅成交总量大且均有较大幅度的上升。

　　深圳中原研究中心深圳中原研究中心宝安、光明、福田、坪山四区供不应求新房供应一定程度上影响着新房成交量，从十一区的供应与成交对比来看，宝安、光明、福田、坪山四区呈现出供不应求的情况，尤其是光明区新增供应仅26.48万平，成交量却高达53.52万平，可见新增住宅项目去化较快，前期住宅项目去库存也很明显。

　　住宅供应大区龙岗2019年新增住宅供应154.20万平，占比最高，为34%，然而其成交量仅85.83万平，略低于宝安区的86.48万平。

　　除龙岗外，供应占比远大于成交占比的还有南山区，南山区豪宅项目居多，相比2018年豪宅限价下后的抢购，2019年豪宅项目遇冷，多个豪宅项目采用公证摇号选房，但并没有开盘售罄，另外南山区住宅均价较高，去化较慢。

　　0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕合作区供应成交供应占比成交占比深圳中原研究中心2019年深圳十一区供应与成交对比图单位：万m2深圳中原研究中心深圳中原研究中心访客指数整体高于去年2019年年初粤港澳大湾区规划落地，市场预期开始向上转变，访客指数迅速反弹。

　　随后股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧，客户购买意愿强，尽管一季度市场供应较少，但2018年年底住宅供应充足，“金三银四”成色足，访客指数维持在高位。

　　但“8.18中国特色社会主义先行示范区”后，深圳地位突显，市场信心提振，访客指数大幅回升，另外9月以来住宅供应增多，访客指数在高位震荡。

　　在多重政策利好驱动下，加上供应充足的支撑，2019年访客指数整体高于去年。

　　今年共11个项目采用公证摇号选房，公证摇号的11个项目整体开盘去化约58%。

　　下半年的开盘去化率明显高于上半年，9-10月新房住宅整体周均开盘去化率持续上升，11-12月开盘售罄项目多达7个，但受整体推盘量的影响，开盘去化率时高时低。

　　另外有合正置地大厦、龙光玖龙台、京基御景珑庭、勤诚达正大城三期、绿地新都会五项目开盘售罄，全年共9个项目开盘售罄。

　　从区域分布来看，光明三项目，沙井两项目，福田两项目，南山、深汕各一项目开盘售罄，刚需住宅项目居多。

　　新房住宅面积段在向90-144平面积段集中，一方面是随着二胎时代的到来，改善性住房需求增加，另一方面极大户型的豪宅数量在减少。

　　豪宅标准调整后144平以下的住房不属于豪宅，二手交易可减免豪宅税，144平以上的住宅供应或将越来越少，但仍有一定市场吸引力。

　　144平2017年占比2018年占比2019年占比深圳中原研究中心近年来面积段成交套数占比对比深圳中原研究中心深圳中原研究中心4-6万价格段成交面积占比逐年增加2017年新房限价以来，全市住宅均价维持在较小幅度变动，始终处在4-6万价格段，4-6万价格段成交面积占比逐年增加，2019年4-6万价格段成交面积占比高达53.6%，其次是4万以下价格段成交面积占比20.3%。

　　2019年入市的新房住宅中仅东部的坪山新区、大鹏新区、深汕合作区及龙岗边远地区有少量均价4万以下的住宅，深圳西部无一均价4万以下的住宅项目入市，而且西部区域新房市场热度明显高于东部，新房住宅均价上涨压力较大，4-6万价格段成交占比或将持续增加。

　　0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%4万以下4-6万6-8万8万以上2017年2018年2019年深圳中原研究中心近年价格段成交面积占比对比深圳中原研究中心深圳中原研究中心光明、沙井、坪山三区成交强劲2019年最热门的片区，光明首当其冲，全年成交5373套住宅，均价46019元/平，光明可供建设用地较多，城市建设速度快，且旧改多为旧工业区改造，城市更新速度相比关内快，光明区的战略规划以及在建地铁更是为光明添光增彩，另外光明的住宅项目多为大体量住宅项目，项目配套更齐全。

　　除光明外，沙井、坪山两片区成交也表现亮眼，三区共成交14278套，占全市成交套数的近四成。

　　1058套，58950元/平1350套，59315元/平1486套，84624元/平1539套，56164元/平1735套，64153元/平1924套，47298元/平3152套，39419元/平4162套，35059元/平4743套，44504元/平5373套，46019元/平西乡龙华宝安中心区坂田民治沙头角龙岗中心城坪山沙井光明深圳中原研究中心2019年热点片区成交套数及均价深圳中原研究中心深圳中原研究中心万科星城为住宅项目销售冠军网签数据显示，2019年万科星城成交2338套新房住宅，位居新房住宅成交套数TOP10榜首，其次是勤诚达正大城网签1718套，佳兆业盐田城市广场成交1624套，分别为2019年住宅项目销售亚军、季军。

　　2019年住宅成交套数TOP10共成交14507套，占全市成交套数的38%。

　　2019年新房住宅成交套数TOP10项目名称所在区片区↓套数面积（万平）均价（元/平）万科星城宝安沙井233822.943451勤诚达正大城光明光明171816.747006佳兆业盐田城市广场盐田沙头角162414.546358华强城宝安沙井153214.746236天汇城二期光明公明150514.744189新锦安海纳公馆宝安宝安中心区148613.984624深国际万科和雅/风轩龙华民治136512.762706壹城中心三区龙华龙华9899.158483大族云峰龙岗坂田98510.756257龙光玖龙台光明光明96510.447358深圳中原研究中心深圳中原研究中心深圳中原研究中心新锦安海纳公馆项目销售金额最高新锦安海纳公馆成交套数排行第六，但其成交金额达到117.71亿元，位居住宅成交金额TOP10榜首，而套数排名第一的万科星城成交金额为99.54亿元，位居住宅成交金额TOP10第二。

　　2019年住宅成交金额TOP10中仅新锦安海纳公馆、天健天骄两项目均价8万以上，一项目均价6-8万，七项目均价位于4-6万价格段，2019年刚需住宅项目表现抢眼。

　　2019年新房住宅成交金额TOP10楼盘区域片区↓金额（亿元）面积（万平）均价（元/平）新锦安海纳公馆宝安宝安中心区117.7113.984624 万科星城宝安沙井99.5422.943451 深国际万科和雅/风轩龙华民治79.3612.762706 勤诚达正大城光明光明78.6016.747006 华强城宝安沙井68.1614.746236 佳兆业盐田城市广场盐田沙头角67.2714.546358 天汇时代花园二期光明公明65.1414.744189 大族云峰龙岗坂田60.1610.756257 天健天骄福田景田57.845.5104902 壹城中心三区龙华龙华53.249.158483 深圳中原研究中心深圳中原研究中心深圳中原研究中心TOP10开发商成交面积增加了25.6万平2019年万科共网签住宅34.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先于第二位的佳兆业房地产。

　　万科网签的住宅项目有万科星城、万科香蜜府、深国际万科和雅/风轩，三项目均去化较快。

　　2019年住宅成交面积TOP10开发商共计成交158.1万平，同比增加了25.6万平，占全市成交面积的42%。

　　2019年新房住宅成交面积TOP10开发商排名开发商↓面积（万平）套数金额（亿元）网签项目1万科34.13294185.06万科星城、万科香蜜府、深国际万科和雅/风轩2佳兆业房地产21.2230295.85 佳兆业盐田城市广场、平湖佳兆业广场、佳兆业未来花园、佳兆业城市广场3勤城达集团18.4192090.72勤诚达正大城、勤诚达前海世界4宏发集团14.8151265.77天汇城二期、宏发前城5华强永兴投资14.7153268.16华强城6新锦安实业发展13.91486117.71新锦安海纳公馆7大族控股集团10.798560.16大族云峰8卓越置业10.698846.44卓越中寰、卓越弥敦道、卓越星源9龙光地产10.496549.24龙光玖龙台10深城投9.393537.02深城投中城、深城投·中心公馆深圳中原研究中心深圳中原研究中心深圳中原研究中心万科获得住宅开发商双料冠军网签数据显示，万科三住宅项目共网签34.1万平，成交金额高达185.06亿元，万科获住宅开发商成交面积、成交金额双料冠军。

　　新锦安实业发展仅凭新锦安海纳公馆一项目收金117.71亿元，摘得2019年新房住宅成交金额TOP10开发商亚军。

　　2019年新房住宅成交金额TOP10开发商成交金额合计867.8亿元，同比增加了22.9亿元。

　　2019年新房住宅成交金额TOP10开发商排名开发商面积（万平）套数↓金额（亿元）网签项目1万科34.13294185.06万科星城、万科香蜜府、深国际万科和雅/风轩2新锦安实业发展13.91486117.71新锦安海纳公馆3佳兆业房地产21.2230295.85 佳兆业盐田城市广场、平湖佳兆业广场、佳兆业未来花园、佳兆业城市广场4勤城达集团18.4192090.72勤诚达正大城、勤诚达前海世界5华侨城6.649671.41香山里花园五期、天鹅湖花园三期6华强永兴投资14.7153268.16华强城7宏发集团14.8151265.77天汇城二期、宏发前城8大族控股集团10.798560.16大族云峰9天健集团5.743859.75天健天骄、天健公馆10鸿荣源9.198953.24壹城中心三区深圳中原研究中心深圳中原研究中心深圳中原研究中心年末住宅存量远低于去年同期截至2019年12月底新房住宅存量303.0万平，按照过去一年的平均成交量来计算，去化时间不到10个月。

　　从走势图上看，2019上半年月末存量均高于去年同期，但年末存量远低于去年同期，一方面下半年新房住宅去化较快，另一方面是今年四季度供应总量低于去年同期。

　　根据中原监测，2020年潜在入市新房总数不足70个，含住宅的项目个数约54个，2020年新房供应紧张。

　　0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0宝安大鹏新区福田光明龙岗龙华罗湖南山坪山盐田深汕合作区2019年年末深圳各区存量及去化时间存量去化时间深圳中原研究中心深圳中原研究中心总结与展望总结展望2019年新房住宅获批预售共46818套，同比↑20.7%，在供应充足及政策利好影响下，2019年全年市场热度较高，市场预期一致向上，很多项目开盘无任何折扣，年末也并没有出现较大力度的促销活动，2019年新房住宅共成交37884套，同比↑28.9%。

　　访客指数整体高于去年，新房住宅整体开盘去化率略低于去年，11个项目采用公证摇号选房，仅4个项目开盘售罄，但全年共9个项目开盘售罄。

　　上半年新房住宅以去库存为主，开盘去化率较低，下半年的开盘去化率明显高于上半年，另外豪宅项目遇冷，热点片区的刚需项目持续火爆。

　　从区域看，西部区域新房市场热度明显高于东部，宝安、光明、福田、坪山四区供不应求，光明、沙井、坪山三片区共成交14278套，占全市成交套数的近四成。

　　新房住宅均价维持在较小幅度变动，4-6万价格段成交面积占比逐年增加，成交面积段在向90-144平面积段集中，一方面是随着二胎时代的到来，改善性住房需求增加，另一方面极大户型的豪宅数量在减少。

　　豪宅标准调整后144平以下的住房不属于豪宅，二手交易可减免豪宅税，144平以上的住宅供应或将越来越少，但仍有一定市场吸引力。

　　年末住宅存量远低于去年同期，2020年新房供应紧张，除龙岗外宝安、坪山、南山潜在供应较多。

　　多重政策加持，深圳地位突显，市场信心增强，尽管楼市资金监管趋严，但相对宽松的货币政策或将间接利好楼市，2020年新房供应紧张，或将出现“房荒”，将直接影响到新房住宅成交量。

　　“房住不炒”定位下不将房地产作为短期刺激经济手段，楼市短期调控政策放松可能性不大，新房住宅均价亦不会出现较大幅度变动，长效调控机制逐步完善。

　　深圳中原研究中心公寓市场全市供应量创历史新高公寓成交量价齐升公寓成交占比为1/3成交主力在龙岗、宝安和南山 300万以内公寓成交占比达七成 45㎡以下公寓成交愈发集中市场要点4深圳中原研究中心全市供应量创历史新高2019年公寓供应量出现明显上升，供应面积达175.62万平，同比上升24.45%，创下历史新高。

　　全市供应量最大的区域为龙岗和宝安，批售面积占比分别为21.73%和19.70%。

　　108.87 61900 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 201482019成交面积成交均价万㎡元/㎡深圳中原研究中心深圳中原研究中心公寓成交占比为1/3尽管今年公寓成交量上涨，但今年新房住宅成交量出现大幅上升，故商务公寓一手市场的成交套数占比出现下滑，这也是近六年来商务公寓成交占比首次出现下滑。

　　2019年龙岗成交面积为29.26万平，占全市成交的26.88%，位居第一。

　　受佳兆业城市广场、世茂深港国际中心等项目的影响，龙岗成交均价同比回升7.39%至40418元/平。

　　2019年宝安成交面积为22.95万平，同比增加97.25%，其中会展湾系列项目为成交主力，三个会展湾系列项目成交合计10.35万平，占宝安区成交的45.12%。

　　南山区公寓成交以豪宅项目为主，今年南山成交面积为22.90万平，同比增加26.86%。

　　深圳中原研究中心300万以内公寓成交占比达七成2019年总价在300万以内的公寓成交套数占比为七成。

　　市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到67.09%，占比较去年上升了7.44%。

　　其他价段内除了1000万以上公寓成交占比略有上升之外，其他价段公寓成交占比均出现下跌。

　　今年45㎡以下公寓成交套数为8669套，成交套数占比进一步上升2.63%至45.86%。

　　深圳中原研究中心排名楼盘区域成交套数↓套均面积（㎡）套均总价（万元）成交均价（元/㎡）1中洲湾福田130742.4363856492会展湾·中港宝安128147.2217459693佳兆业城市广场龙岗114159.8294491614仁恒梦公园龙岗86832.4113348435佳兆业E立方龙华85834.0151443646佳兆业未来时代大厦龙岗75645.1166367697远洋新天地龙岗72453.5208388508合景同创广场盐田68658.0216372399会展湾·南岸宝安63947.龙光·玖钻龙华52670.19年商务公寓成交量前十楼盘深圳中原研究中心成交金额前十南山占五席2019年商务公寓成交金额榜首是南山的瑞府，成交金额为76.59亿元。

　　从区域来看，龙岗和宝安供应最为集中，两区供应占全市的41.43%；光明区供应占比达到10.97%，深汕区供应占比为4.71%。

　　2019年深圳商务公寓月均成交1575套，全年成交18902套，同比上升2.82%；成交面积108.87万㎡，同比上升1.94%。

　　今年总价在300万以内的公寓成交套数占比为69.96%，占比上升了7.20%。

　　在住宅限购的情况下，不限购不限贷的公寓产品得到了部分置业者的关注，因此成交保持了增长的趋势。

　　2018年出台的“731”政策规定公寓产品5年限售，且未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售。

　　长期来看有利于增加商务公寓市场的供应，但与此同时，商务公寓的稀缺性在下降。

　　深圳中原研究中心豪宅市场 1000万-2000万豪宅占比升至55%豪宅成交价增量减南山供应占比约七成南山、福田成交均价涨幅超一成市场要点商务公寓成交占比超三成5深圳中原研究中心豪宅成交价增量减2019年深圳豪宅预售供应量为83.38万平，同比下滑4.58%。

　　但今年有多个豪宅项目现售入市，现售豪宅项目供应超过30万平，因此豪宅整体供应量较去年呈上升状态。

　　备注：供应量统计口径为预售项目批售面积，成交量统计口径为预售项目成交面积。

　　83.38 61.31 105151 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 201482019供应成交均价万㎡元/㎡深圳中原研究中心深圳中原研究中心十二月网签量全年最高豪宅成交在今年三月份出现一个小高峰，随后成交量波动下滑，随后后期豪宅供应增加，从九月开始豪宅成交量波动上升，十二月豪宅成交面积为8.01万平，为2019年月度最高成交量。

　　受瑞府项目备案影响，4月豪宅均价升至118188元/平，达到全年月度均价最高值，最后成交均价波动下滑。

　　11月受瑧湾汇项目和深业中城项目影响，11月豪宅成交均价再次上升至117981元/平。

　　备注：供应量统计口径为预售项目批售面积，成交量统计口径为预售项目成交面积。

　　其中南山全年供应项目为10个，供应面积达58.16万平，同比下滑4.6%，占全市供应的69.8%。

　　宝安有两个豪宅项目获批，供应面积为12.70万平，占全市供应的15.2%。

　　福田获批项目有3个，供应面积为12.52万平，同比下滑44.7%，占全市供应的15.0%。

　　2019年南山成交面积为41.81万平，同比下滑12.4%，占全市成交的68.2%。

　　福田全年成交面积为15.97万平，同比增加3.1%，占全市成交的26.0%。

　　备注：供应量统计口径为预售项目批售面积，成交量统计口径为预售项目成交面积。

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